من قوانين الإيجار في بلجيكا

شبكة المدارالإعلامية الأوروبية…_إذا أبرمت عقد إيجار منزل أو شقة أو أي عقار في بلجيكا فلا يمكن للمالك أن يقوم بإخراجك في الشارع ببساطة. ومع ذلك، هناك عدد من الطرق التي يمكن للمالك من خلالها إنهاء عقد الإيجار مبكرًا. سوف أكتب في هذا المقال عن كل شيئ يتعلق بإيجار العقار في بلجيكا.

على الرغم من أن عقد الإيجار في بلجيكا عادة يستمر لمدة 9 سنوات، إلا أن القانون يوفر بعض الخيارات للإنهاء المبكر لكل من المستأجر والمالك.

حيث أن هناك الكثير من عقود الإيجار في بلجيكا تنص على أن المالك لديه “حق الزيارة للعقار”. لكن هذا يتعارض بشكل مباشر مع خصوصية المستأجر وهذا من حقه. لكن هل يمكن للمالك دخول المنزل ببساطة؟ أم يمكن للمستأجر رفض دخوله؟ الجواب لن يكون قصير لذلك سوف أسرده مع التوضيح.

1. الحق في الخصوصية في بلجيكا:
   يعد الحق في خصوصية العائلة هي أحد أهم الحقوق الأساسية وقد تم إدراجها في كل من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان (المادة 8 من الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان) وفي الدستور البلجيكي (المادة 22).

وتعني هذه الحقوق الأساسية أن المالك محظور عليه من حيث المبدأ مجرد دخول العقار المستأجر، وبالتأكيد ليس بدون إذن المستأجر. فإذا دخل المالك إلى العقار المستأجر دون علم المستأجر، فسيكون مذنبًا بإرتكاب جريمة التعدي على ممتلكات الغير بموجب المادة 439 من القانون الجنائي البلجيكي. حيث يحتوي قانون الإيجار في بلجيكا أيضًا على أحكام تنص على أنه لا يجوز للمالك مجرد زيارة العقار.

2. الأسباب القانونية لدخول المالك إلى المبنى:
   على الرغم من حظر الدخول العام، يُسمح للمالك بدخول العقار لسبب قانوني. إذا حدث أحد هذه الأسباب، فسيتعين على المستأجر التعاون ولا يمكنه رفض وصول المالك. وينص تشريع الإيجار نفسه على عدد من هذه الأسباب القانونية. خذ بعين الاعتبار الحالات التالية فقط:

إعداد وصف العقار في بلجيكا:
يجب أن يكون المالك قادرًا على دخول العقار من أجل إعداد وصف للعقار إذا تم إجراء تغييرات كبيرة منذ بدء عقد الإيجار. لكن يجب أن يكون المالك والمستأجر حاضرين.

القيام بأعمال الصيانة والإصلاح:
يجب على المالك أن يوفر للمستأجر التمتع الكامل بالعقار المستأجر خلال فترة الإيجار. لذلك، وفقًا للمادة 1719 من القانون المدني البلجيكي، فهو ملزم بتنفيذ بعض أعمال الإصلاح والصيانة. ومن أجل الوفاء بهذا الإلتزام، يتمتع المالك بحقوق زيارات معينة. وهناك الحق في التحقق مما إذا كانت بعض أعمال الصيانة والإصلاح ضرورية. غالبًا ما يتم تضمين أنه يحق للمالك زيارة العقار عدة مرات في السنة في عقد الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، يحق للمالك أيضًا دخول العقار لإجراء إصلاحات عاجلة، ولا يمكن للمستأجر الإعتراض على ذلك وفقًا للمادة 1724 من القانون المدني البلجيكي ويجب أن يسمح له بعمل الإصلاحات. لكن إذا استغرقت الإصلاحات أكثر من 40 يومًا، فقد يتم تخفيض سعر الإيجار بما يتناسب مع الوقت وجزء العقار المستأجر الذي عانى منه المستأجر بسبب عدم الرضا.

وأخيرًا، يجب أن يكون المالك أيضًا قادرًا على دخول العقار لإجراء أعمال الصيانة أو الإصلاح التي أبلغ عنها المستأجر. بعد كل شيء، يعد الإبلاغ عن جميع العيوب إلى المالك في الوقت المناسب جزءًا من إلتزام المستأجر بالمعلومات. وإذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزامه بتقديم المعلومات، فقد يتحمل المسؤولية ويفقد حقه في التعويض.

بطبيعة الحال، يجب أن تتم جميع الزيارات دائمًا بالإتفاق المتبادل ولا يحق للمالك إجراء تفتيش ببساطة دون علم المستأجر. ومن المعتاد أن يقوم المالك بإبلاغ المستأجر بوصوله ويتم الإتفاق على وقت ومدى أعمال الإصلاح التي سيتم تنفيذها.

أما إذا كان المنزل المؤجر به أثاث مملوكة للمالك فيجب على المستأجر أن يفي بجميع إلتزاماته أو لا يلحق الضرر بالممتلكات. في هذه الحالة يكون لدى المالك سبب قانوني لزيارة العقار وتفقده. وبالطبع، يجب أن تتم جميع الزيارات دائمًا بالإتفاق المتبادل ويجب على المالك إبلاغ المستأجر بوصوله.

هل يحق للمالك أن يجلب مشترين أو مستأجرين إلى المنزل؟
إذا أردت أن تخرج من المنزل لكي تبحث عن منزل آخر، أي أنك تريد إنهاء عقد الإيجار أو مثلاً يريد المالك بيع المنزل، فمن الطبيعي أن يرغب المالك في البحث عن مستأجرين أو مشترين جدد وبالتالي يجب أن يكونوا قادرين على زيارة العقار.

غالبًا ما يتم تضمين إتفاقيات معينة في هذا الصدد في عقد الإيجار في بلجيكا. لكن إذا لم يكن الأمر كذلك، فمن المعتاد توفير بضع ساعات في الأسبوع، بشرط الإتفاق عليها بوضوح بين المالك والمستأجرين الحاليين.

أما إذا رفض المستأجر أو عارض هذه الزيارات، فيمكن للمالك الإتصال بقاضي الصلح للسماح له بالوصول. ويمكن أيضًا المطالبة بتعويضات إضافية.

هل يمكن للمالك في بلجيكا أن يكون لديه مفتاح؟ وهل يستطيع المستأجر تغيير المفاتيح؟

لا يوجد شيء مكتوب عن هذا في القانون البلجيكي. حيث يختلف آراء القضاة والمحامين بشأن هذا الموضوع. ومع ذلك، فإن ما لم يحظره القانون صراحةً لا يمكن تنفيذه. فإذا كان لدى المالك مفتاح (إحتياطي)، فمن الواضح أن هذا لا يغير القواعد المذكورة أعلاه والتي تنص على أنه يُحظر على المالك دخول العقار بشكل عشوائي ودون سابق إنذار متى أراد.

حيث يتمتع المستأجر بالملكية المستأجرة بشكل كامل ويمكنه تكييفها مع إحتياجاته. ومع ذلك، هناك نقاش حول ما إذا كان هذا يشمل إستبدال الأقفال من قبل المستأجر. من حيث المبدأ، من المفترض أنه طالما لا يلزم إستبدال الأقفال (بسبب التآكل، أو فقدان المفتاح، وما إلى ذلك) فلا ينبغي تركيب أقفال أخرى. ومن ناحية أخرى، ينبغي السماح للمستأجرين بتركيب أقفال جديدة لأسباب عملية، على سبيل المثال لحماية المنزل بشكل أفضل. وإذا كان المالك لا يحترم خصوصية المستأجر، فمن الأفضل للمستأجر أن يلجأ إلى قاضي الصلح بدلاً من مجرد إستبدال الأقفال.

لذلك لا يُسمح للمالك في بلجيكا حتى بالإحتفاظ بمفتاح العقار المستأجر. ومع ذلك فإن ما يقرب من 80 في المئة من أصحاب العقارات في بلجيكا يفعلون ذلك. وتتلقى منظمة المستأجرين في بلجيكا Flemish Tenants Platform بإنتظام شكاوى من المستأجرين الذين يُفيدون بأن المالك يقوم بفحص المنزل أثناء عدم تواجدهم في المنزل. وقالت المتحدثة بإسم المنظمة “جوي فرستشلي”: “هذا غير ممكن على الإطلاق. وننصح المستأجرين بعد ذلك بإرسال خطاب مسجل إلى المالك، وإذا لزم الأمر، تقديم شكوى إلى الشرطة”.

هل يستطيع مالك المنزل في بلجيكا طرد المستأجر؟

إن طرد المستأجر الذي لا يدفع ثمن الإيجار في بلجيكا ليس بالمهمة السهلة. فما بالك بطرد المستأجر الذي يدفع. لذلك يصبح الأمر أكثر صعوبة إذا كان المستأجر يدفع بشكل مستمر.

المالك يستطيع إخراجك من المنزل أو الشقة في بلجيكا إذا كان يريد أن يسكن به بنفسه ولكن يجب أن يعطيك مهلة كافية على الأقل 3 شهور. أما إذا عرض العقار للبيع وقام مالك آخر بشراءه، أيضاً لا يستطيع هذا المالك الجديد بإخراجك من المنزل إلا إذا أراد السكن به بنفسه. أما إذا لم يسكن به فإن عقد الإيجار سيبقى مستمر بنفس الشروط.

ماذا لو كان المستأجر يسبب الضوضاء أو رائحة المخدرات؟

إذا تسبب المستأجر في حدوث إزعاج لجيرانه من خلال إحداث ضوضاء بدون سبب أو إشتكى سكان المبنى الآخرون من رائحة نبات الماريجوانا المنبعثة من الشقة. يمكن للمالك أن يرسل للمستأجر خطابًا يطلب منه إيقاف الإزعاج. لكن لا يمكن للمالك أن يفعل أكثر من ذلك بكثير في البداية.

من المستبعد جدًا أن يقوم القاضي بطرد المستأجر إذا استمر بالإزعاج إذا كان يدفع ثمن الإيجار. لكن إذا أراد المالك الحصول على فرصة لإنهاء عقد الإيجار والإخلاء، فيجب عليه جمع أكبر قدر ممكن من الأدلة. على سبيل المثال، عندما يشتكي أحد الجيران إليه، يمكنه أن يطلب من جارك تأكيد تلك الشكوى له كتابيًا. ومثل هذه الأدلة ستعطي وزنا أكبر للملف الذي يريد تقديمه إلى قاضي الصلح.

وإذا صادف أن كان لدى المالك عدة مستأجرين في نفس المبنى وغادر أحدهم بسبب ضجيج الآخر، يحق للمالك طلب من هذا المستأجر بكتابة بيان يشرح به سبب مغادرته. وسيؤدي هذا إلى زيادة فرصة المالك في الحصول على إنهاء عقد الإيجار.

نظرًا لأن المالك لا يمكنه فعل الكثير في مثل هذه المواقف (الضوضاء في الليل ورائحة المخدرات) إذا لم يكن لديه أدلة كافية، توصي جمعيات المالكين في بلجيكا بأن يبدأوا بعقد إيجار لمدة عام واحد للمستأجر الجديد. بهذه الطريقة، في حالة ظهور مشاكل، لا يزال بإمكان المالك الإلغاء في نهاية العام.

في النهاية أتمنى من كل متابعين موقع “أخبار بلجيكا الآن” أن يحافظوا على المنازل التي يعيشون بها في بلجيكا وأن يحترموا المالك قدر المستطاع وأن لا يفعلوا المشاكل حتى تعطوا فرصة لكل الأجانب في بلجيكا بأن يحصلوا على عقد إيجار منزل بسهولة. وإذا إضطررت أن تخرج من المنزل فاخرج بسلام بدون مشاكل أو محاكم حتى لو خسرت القليل من المال. 

أخبار بلجيكا الآن